Prix d'une déclaration préalable en 2026 : combien ça coûte, tout compris

Une déclaration préalable de travaux coûte 0 € en frais de mairie : le dépôt et l'instruction sont gratuits (article L.423-1 du Code de l'urbanisme). Ce qui coûte, c'est ce qu'il y a à produire avant de déposer : un Cerfa officiel de plusieurs pages, huit pièces graphiques réglementaires (dont un plan de masse coté en trois dimensions), une notice qui répond aux règles du PLU de votre commune. Cet article explique d'abord ce que contient un dossier DP et pourquoi la gratuité n'est pas synonyme de simplicité. Ensuite, il compare honnêtement les options pour le monter, vous-même, un architecte, une agence en ligne, ou moi.

Le dépôt en mairie : 0 €

Déposer une déclaration préalable en mairie est strictement gratuit. Aucune commune ne peut vous facturer de redevance d'instruction. C'est l'article L.423-1 du Code de l'urbanisme qui pose le principe : l'instruction des demandes est financée par l'impôt, jamais par le demandeur.

Trois modes de dépôt sont possibles :

• Sur le portail dématérialisé de la commune (GNAU ou AD'AU sur service-public.gouv.fr). C'est le canal standard depuis le 1er janvier 2026.
• En main propre au guichet de la mairie, encore accepté dans les communes de moins de 3 500 habitants. Récupérez le récépissé daté avec le numéro de dossier, c'est votre preuve.
• Par lettre recommandée avec accusé de réception, à défaut des deux autres canaux.

Le coût "DP" ne vient donc pas du dépôt. Il vient de ce qu'il faut assembler avant de déposer, et de la taxe d'aménagement qui se déclenche après l'accord de la mairie pour les projets créant de la surface (ou une piscine). Les deux blocs sont détaillés dans les sections qui suivent.

Gratuit, mais pas simple : ce qu'un dossier DP contient vraiment

Une déclaration préalable, ce n'est pas un formulaire à cocher en 20 minutes. C'est un dossier réglementé composé d'un Cerfa officiel, de huit pièces graphiques obligatoires, d'une notice descriptive et d'une lecture du PLU de votre commune. Chaque pièce a un rôle, un format attendu et des motifs de rejet spécifiques. Voici ce qu'il faut savoir avant de décider si vous le montez seul ou si vous le déléguez.

Le Cerfa 16702*02 : le formulaire d'entrée

Le formulaire officiel de la déclaration préalable en 2026 est le Cerfa 16702*02. Les anciens numéros 13703, 13702 et 13404 sont abrogés depuis le 1er janvier 2025 : si vous en déposez un aujourd'hui, votre dossier est renvoyé pour pièce non conforme. C'est le premier piège pour qui a fait de la DP il y a quelques années et cherche à reprendre son ancien formulaire.

Le Cerfa 16702*02 fait plusieurs pages : identité, terrain concerné, projet, surfaces avant et après travaux, destinations, aspects imposés, engagements. Une case cochée de travers, une surface incohérente entre le Cerfa et le plan de masse, un régime fiscal mal renseigné, chacun de ces points est un motif de renvoi.

Les huit pièces graphiques obligatoires

Chaque pièce répond à un article du Code de l'urbanisme (principalement R.431-9 pour la DP). Aucune n'est décorative, chacune donne à la mairie une information qu'elle ne peut lire nulle part ailleurs.

• DP1 · Plan de situation. Localiser précisément la parcelle sur un extrait cartographique de la commune. Semble anodin. En pratique, l'échelle attendue (généralement 1/25 000 pour la commune) et le format doivent être conformes. Une capture d'écran de Google Maps ne fait pas l'affaire.
• DP2 · Plan de masse coté dans les trois dimensions. La pièce la plus souvent rejetée. Elle représente le terrain existant, le projet, avec cotes de longueur, largeur ET hauteur. Elle intègre les distances aux limites séparatives (règle imposée par le PLU), l'implantation des accès et raccordements, les plantations. Échelles courantes : 1/200 ou 1/500. La règle de l'article R.431-9 impose une représentation en trois dimensions, c'est explicite, et c'est là que la plupart des dossiers DIY reviennent.
• DP3 · Plan en coupe du terrain. Le profil du terrain avant travaux et après travaux, si votre projet modifie le relief. Attendu dès qu'il y a excavation, remblai, mur de soutènement, différence de niveau créée.
• DP4 · Notice descriptive. Un texte qui explique matériaux, couleurs, aspect extérieur, végétaux, accès. Doit répondre aux règles écrites du PLU de votre commune. Cette notice peut sembler facultative, elle ne l'est pas. Elle est le lieu où vous démontrez que votre projet respecte la zone (UA, UB, UC, N, AU) où il se trouve.
• DP5 · Plan des façades et toitures. Représentation 2D de chaque façade avant et après travaux, avec cotes de hauteur, positions et dimensions des ouvertures, matériaux et couleurs.
• DP6 · Insertion paysagère. Un photomontage qui montre votre projet dans son environnement réel. Compétence graphique attendue : superposer un rendu 3D crédible sur une photo grand format. C'est la pièce que les mairies utilisent pour juger l'impact visuel.
• DP7 · Photo proche du terrain. Un cadrage rapproché qui montre l'environnement immédiat.
• DP8 · Photo lointaine du terrain. Un cadrage éloigné qui situe le terrain dans le paysage. Les mairies rejettent parfois pour angle inadapté ou photo prise depuis un point non représentatif.

Comprendre son PLU : la partie que personne ne voit venir

Chaque commune a un Plan Local d'Urbanisme (PLU) ou une carte communale. C'est le règlement écrit qui dit ce qu'on peut construire, où, à quelle hauteur, avec quels matériaux, à quelle distance des limites de propriété. Le règlement écrit du PLU fait typiquement 60 à 150 pages par commune. Il est zoné : votre parcelle est en zone UA (centre-bourg), UB (extension urbaine), UC (pavillonnaire), N (naturelle), AU (à urbaniser). Chaque zone a ses règles.

Un dossier DP qui ne respecte pas le PLU est refusé. Comprendre le PLU, l'appliquer à votre projet, l'illustrer dans le plan de masse et la notice descriptive : c'est là que se joue la majorité des rejets. Ce n'est pas la difficulté technique du dessin, c'est la lecture juridique des règles locales.

Ce n'est pas d'écrire les pièces qui est cher, c'est de ne pas se tromper

Une DP peut se monter seul. Rien de vous l'empêche légalement. Mais environ 30 % des dossiers DIY reviennent avec une demande de pièces complémentaires ou un refus initial. Chaque retour coûte 2 à 6 semaines d'instruction, un stress qui aurait été évitable, et parfois un chantier repoussé.

La vraie question à se poser n'est pas "combien ça coûte" mais "combien de temps j'ai à y consacrer, et quel est le risque si je me trompe". C'est ce que la section suivante détaille.

Vos options pour monter le dossier

Il y a quatre façons de monter une déclaration préalable. Chacune répond à un profil différent. Voici ce que chacune coûte, combien de temps elle prend, et ce qu'elle apporte réellement.

Le vrai coût du DIY

Faire soi-même une DP est légal et fréquent. Le coût en dépenses est de 0 €. Le coût réel est ailleurs : le temps (comptez 15 à 30 heures entre l'apprentissage des plans réglementaires, la lecture du PLU, et le remplissage du Cerfa), la charge mentale de se demander si chaque pièce est conforme, et le risque de retour.

Vous avez déjà monté votre dossier ?
Je le vérifie avant dépôt : relecture experte, liste des corrections, feu vert. 179 €, déduits si vous me confiez le dossier complet ensuite. C'est le compromis pour ceux qui veulent apprendre sans risquer un refus initial.

L'architecte : quand c'est vraiment la bonne solution

Les architectes facturent en pourcentage du coût des travaux (typiquement 8 à 15 %), parce qu'ils facturent une conception, le choix des matériaux, le design, l'implantation. Pour un projet DP typique (extension de terrasse couverte, ravalement, petit abri), les honoraires vont de 1 200 à 3 500 €. Un architecte apporte une vraie valeur si votre projet demande une conception architecturale. Si votre projet est déjà défini (vous savez ce que vous voulez construire, où, comment), vous payez principalement le montage administratif, et l'écart de prix par rapport à un service dédié devient très défavorable.

L'architecte devient obligatoire au-delà de 150 m² de SDP totale après travaux (article R.431-2 du Code de l'urbanisme). En dessous de ce seuil, c'est un choix, pas une contrainte légale.

Les agences en ligne

Beaucoup d'acteurs en ligne demandent votre téléphone avant d'annoncer un tarif. Le devis arrive après une "phase de cadrage". Ce n'est pas une position que je critique, c'est un modèle de vente. C'est simplement une information à connaître : si un prestataire refuse de vous dire son prix avant d'avoir vos coordonnées, vous saurez au moins à quoi vous attendre dans la relation.

Ce que je propose (Permis Clair)

Je monte votre déclaration préalable complète pour 590 € prix fixe, affiché avant tout engagement. Dossier prêt à déposer en 7 jours ouvrés après réception d'un brief complet. Accepté ou 100 % remboursé : si votre dossier est refusé par la mairie après montage par mes soins, je vous rembourse intégralement.

Le dossier livré comprend le Cerfa 16702*02, les 8 pièces graphiques DP1 à DP8, la notice PLU adaptée à votre commune, une estimation personnalisée de votre taxe d'aménagement, et un accompagnement pour le dépôt et le suivi jusqu'à la décision (si la mairie demande des pièces complémentaires, je les traite sans surcoût).

Je refuse par principe deux types de dossiers, dès l'appel de cadrage :

• Les projets où la surface de plancher totale après travaux dépasse 150 m² (architecte obligatoire, ce n'est pas mon métier).
• Les personnes morales : SCI, SARL, SAS, SCCV, agences immobilières, promoteurs (je ne traite que des particuliers, personnes physiques, porteurs de leur propre projet).

Le tarif complet couvre trois autres cas si votre projet ne rentre pas dans la case DP standard :

Une question sur votre projet avant de commander ?
Je vous rappelle en moins d'une heure en journée (9h-18h, Lun-Ven). En 10 minutes au téléphone : DP ou PC, taxe estimée, ce que dit votre PLU, points de vigilance sur votre commune. Gratuit, sans engagement.
Me faire rappeler par Baptiste · vous entrez votre projet et vos coordonnées, je vous rappelle. Vous pouvez aussi m'appeler directement au 06 33 17 31 15.

Ai-je besoin d'un architecte pour ma déclaration préalable ?

Pour une déclaration préalable, la réponse est quasi toujours non. Le recours à un architecte n'est obligatoire que si la surface de plancher (SDP) totale de votre bien dépasse 150 m² après travaux, c'est l'article R.431-2 du Code de l'urbanisme, en application de l'article 4 de la loi du 3 janvier 1977 sur l'architecture.

Or les projets qui relèvent d'une DP restent presque toujours sous ce seuil :

• Piscine jusqu'à 100 m² de bassin (sans couverture ou avec couverture démontable)
• Abri de jardin de plus de 5 m² et jusqu'à 20 m² d'emprise au sol
• Extension jusqu'à 20 m² (ou 40 m² en zone U d'un PLU, dérogation de l'article R.421-14)
• Ravalement de façade, modification de l'aspect extérieur, changement de menuiseries
• Clôture, dans les cas où elle est soumise à DP par votre PLU
• Panneaux solaires en toiture existante
• Terrasse couverte ou pergola de faible emprise

Si votre extension fait passer la SDP totale au-delà de 150 m² après travaux, vous basculez sur un permis de construire ET vous devez recourir à un architecte. Dans ce cas de figure, je ne prends pas votre dossier : c'est le métier d'un architecte, pas le mien. Je vous le dis dès l'appel de cadrage.

Sur un dossier DP typique (extension inférieure à 40 m², piscine, abri, clôture, façade), l'architecte n'apporte pas de plus-value obligatoire. Vous pouvez le prendre par confort de conception, mais légalement, ce n'est pas exigé.

La taxe d'aménagement à payer en plus

La taxe d'aménagement (TA) se déclenche dès que votre projet crée de la surface ou certains aménagements taxables, notamment une piscine. Elle est due à l'achèvement des travaux (DAACT), avec déclaration sous 90 jours sur le portail "Gérer mes biens immobiliers". Elle ne se paie jamais avant l'accord de la mairie, et jamais avant la fin du chantier.

La formule

L'assiette de la TA est posée par l'article 1635 quater H du Code général des impôts :

Taxe = Surface taxable × Valeur forfaitaire × (Taux communal + Taux départemental + Taux régional IDF)

Trois exemples chiffrés typiques d'une DP

Chiffrages hors Île-de-France, en résidence principale (abattement RP appliqué là où il l'est légalement), avec un taux communal moyen fictif de 5 % et un taux départemental de 2 %. Les vraies valeurs sont celles délibérées par votre commune et votre département, je les inclus dans le brief 590 €.

Détail pour la piscine : la valeur forfaitaire piscine est fixée séparément à 251 €/m² de bassin. Elle ne bénéficie pas de l'abattement résidence principale, qui vise l'habitation elle-même.

La redevance d'archéologie préventive

À la taxe d'aménagement s'ajoute une redevance d'archéologie préventive de 0,69 €/m² créé en 2026, prévue à l'article L.524-7 du Code du patrimoine. Pour 40 m² de bassin, cela représente environ 28 €. Une ligne discrète mais réelle.

Une note importante sur les taux

Les taux communaux et départementaux varient fortement d'une commune à l'autre : de 1 % à 5 % typiquement pour la commune, jusqu'à 20 % en secteur sensible sur délibération. Un même projet piscine 40 m² peut coûter 300 € de TA dans une commune et 1 800 € dans une autre. C'est pour cette raison que j'inclus dans le brief 590 € une estimation personnalisée de votre taxe d'aménagement, calculée sur les délibérations en vigueur dans votre commune et votre département à la date du dépôt.

En combien de temps j'ai mon dossier prêt à déposer ?

Il y a deux temps à distinguer : le temps de montage du dossier (avant dépôt) et le temps d'instruction par la mairie (après dépôt). Les deux ne se recouvrent pas.

Si la mairie demande des pièces complémentaires dans le premier mois par lettre recommandée (article R.423-38), l'instruction est suspendue jusqu'à réception de ces pièces. Ce n'est pas un refus, c'est fréquent, le dossier reste vivant. Si le dossier a été monté par mes soins, ces pièces sont incluses dans le prix, je les prépare et vous les fournis sans surcoût.

Et si ma déclaration préalable est refusée ?

D'abord, distinguons proprement deux situations souvent confondues :

• Une demande de pièces complémentaires (fréquent, ce n'est pas un refus) : la mairie vous écrit dans le mois par LRAR pour vous demander une pièce manquante (plan complémentaire, justificatif, précision technique). C'est courant, le dossier reste vivant.
• Un refus d'urbanisme (rare pour une DP correctement montée) : la mairie oppose votre projet à une règle du PLU, à une servitude d'urbanisme, à un avis défavorable de l'ABF en zone protégée, ou à une opposition frontale de tiers.

Si votre dossier est monté par Permis Clair et qu'il est refusé par la mairie, je vous rembourse intégralement les 590 €. C'est écrit dans mes conditions générales.

C'est justement pour éviter ce cas de figure que je fais systématiquement un appel de cadrage avant de vous engager. Si votre projet est manifestement inconstructible sur votre parcelle (zone naturelle inconstructible, opposition PLU frontale, servitude bloquante, avis ABF défavorable prévisible), je vous le dis tout de suite et je ne prends pas votre argent.

Un refus n'est jamais définitif : vous pouvez déposer un nouveau dossier corrigé sans limite légale. Si vous m'appelez avec un refus dans le rétroviseur, je peux vous aider à identifier ce qui a bloqué (motif exact de l'arrêté, article PLU cité, opposition ABF) et à refaire proprement.

Questions fréquentes

Combien coûte une déclaration préalable au total ?+

Le dépôt en mairie est gratuit (0 €, article L.423-1 Code urbanisme). Le service de montage complet chez Permis Clair est à 590 €, prix fixe. Après acceptation de la DP et achèvement des travaux, s'ajoute la taxe d'aménagement, typiquement 300 à 1 500 € selon la surface créée et les taux votés par votre commune.

Puis-je faire ma DP moi-même ?+

Oui, c'est légalement possible et fréquent. Comptez 15 à 30 heures entre l'apprentissage des plans réglementaires, la lecture du PLU de votre commune et le remplissage du Cerfa. Environ 30 % des dossiers DIY reviennent avec une demande de pièces complémentaires ou un refus initial de la mairie. Si vous tentez, prenez au moins la vérification DIY expert à 179 € avant de déposer : je relis, vous liste les corrections, vous déposez tranquille.

Pourquoi votre prix est fixe alors que l'architecte facture au pourcentage ?+

C'est un modèle différent. L'architecte facture la conception architecturale (choix des matériaux, design, plan d'agencement) en pourcentage du coût des travaux, parce que c'est un travail créatif dont l'ampleur dépend du projet. Moi, je facture le montage administratif standardisé d'un dossier DP : c'est un travail défini, mesurable, qui prend un temps prévisible pour un projet standard. D'où le prix fixe.

Que se passe-t-il si la mairie demande des pièces complémentaires ?+

Ce n'est pas un refus. La mairie a un mois après le dépôt pour vous demander des pièces manquantes par LRAR (article R.423-38 Code urbanisme). Le délai d'instruction est suspendu jusqu'à réception. Ces pièces sont incluses dans mon prix, je les traite pour vous sans surcoût.

Quel Cerfa dois-je utiliser pour ma déclaration préalable ?+

Pour une déclaration préalable en 2026, le formulaire officiel actif est le Cerfa 16702*02. Les anciens numéros 13703, 13702 et 13404 sont abrogés depuis le 1er janvier 2025 : si vous en déposez un aujourd'hui, votre dossier est renvoyé pour pièce non conforme.

Combien de temps entre le dépôt et l'acceptation par la mairie ?+

Le délai d'instruction de droit commun pour une DP est de 1 mois (article R.423-23 Code urbanisme). Passé ce délai sans réponse écrite de la mairie, le silence vaut non-opposition, vous avez votre accord tacite (article R.424-1). Ce délai peut être suspendu si la mairie demande des pièces complémentaires ou en cas de saisine d'un tiers (ABF, service consulté).

Ma DP peut-elle être refusée ?+

Rare si le projet est conforme au PLU de votre commune et sans opposition ABF. C'est justement pour minimiser ce risque que je fais un cadrage téléphone avant engagement. En cas de refus après montage par mes soins, garantie 100 % remboursée.

Est-ce que le prix inclut la taxe d'aménagement ?+

Non, la taxe d'aménagement n'est pas un prix de dossier. C'est un impôt sur la surface créée (ou sur la piscine, ou d'autres aménagements taxables), dû à la fin des travaux à l'administration fiscale, pas à moi. J'inclus une estimation personnalisée dans mon brief pour que vous sachiez le coût total avant de vous engager.

Pouvez-vous déposer le dossier en mairie à ma place ?+

Non, le dépôt reste à votre charge (GNAU, AD'AU, guichet en petite commune ou LRAR). Je vous fournis un dossier prêt à déposer et je vous guide sur le mode le plus rapide dans votre commune spécifique. Le dépôt par vos soins garantit que vous avez la main sur le récépissé et le suivi.

Faites-vous les DP pour les SCI, SARL, agences immobilières ?+

Non. Je ne traite que les particuliers, personnes physiques, porteurs de leur propre projet. Pour les personnes morales (SCI, SARL, SAS, SCCV, agences, promoteurs), la structure juridique impose souvent le recours à un architecte, et ce n'est pas mon métier. Je vous le dis en 30 secondes au téléphone si votre situation entre dans ce cas.