Plan de masse 2026 : la pièce DPC2 / PCMI2 expliquée, échelles, et quand le faire seul
Le plan de masse (DPC2 pour une déclaration préalable, PCMI2 pour un permis de construire) est la pièce la plus complexe de votre dossier. Code de l'urbanisme, échelles 1/100 à 1/500, 11 éléments obligatoires, cotes NGF, et quand un particulier peut le faire seul sans dessinateur.
Le plan de masse est la pièce la plus complexe de votre dossier d'urbanisme. C'est aussi l'une des principales causes de demandes de pièces complémentaires.
Trois choses à savoir avant de commencer :
- Il représente votre parcelle vue du dessus avec votre projet implanté, coté en 3 dimensions, raccordé aux réseaux.
- Le contenu obligatoire est fixé par l'article R.431-9 du Code de l'urbanisme : 11 éléments à faire figurer.
- L'échelle est entre 1/100 et 1/500 : typiquement 1/200 pour une parcelle classique de moins de 1 000 m².
Code de la pièce : DPC2 pour une déclaration préalable (Cerfa 16702\02 ), PCMI2 pour un permis de construire (Cerfa 13406\16 ). Même contenu, instruction PC légèrement plus regardante.
Le reste de cet article répond aux 5 questions qui restent : à quoi il sert exactement, quelle échelle choisir selon votre terrain, les 11 éléments obligatoires détaillés un par un, si vous pouvez le faire seul ou non, et la différence pratique entre DPC2 et PCMI2.
À quoi sert ce plan, et pourquoi il est si exigeant
Le plan de masse répond à 3 questions de l'instructeur :
- Où exactement s'implante votre construction sur la parcelle, et à quelle distance des limites ?
- Quelles dimensions prend-elle dans les 3 dimensions (longueur, largeur, hauteur) ?
- Comment se raccorde-t-elle aux réseaux publics (eau, électricité, eaux usées, eaux pluviales) et aux voies ?
Là où le plan de situation regarde le terrain dans la commune (échelle large), le plan de masse regarde le projet sur la parcelle (échelle serrée).
C'est cette précision qui explique l'exigence du plan : l'instructeur doit pouvoir vérifier au millimètre que vous respectez les règles d'implantation du PLU (recul par rapport aux voies, distance aux limites séparatives, emprise au sol maximale, hauteur maximale au faîtage).
Plan de masse vs plan de situation : ne pas confondre
| Plan | Question | Échelle | Outil |
|---|---|---|---|
| Plan de situation (DPC1/PCMI1) | Où est mon terrain dans la commune ? | 1/5 000 à 1/25 000 | Géoportail IGN gratuit |
| Plan de masse (DPC2/PCMI2) | Comment mon projet s'implante sur ma parcelle ? | 1/100 à 1/500 | Tracé coté à la main ou dessinateur |
Quelle échelle choisir selon votre terrain
L'article R.431-9 du Code de l'urbanisme impose une échelle entre 1/100 et 1/500, sans fixer une valeur précise. Le choix dépend de la taille de votre parcelle.
| Surface parcelle | Échelle recommandée | Format papier typique |
|---|---|---|
| Moins de 500 m² | 1/100 | A3 |
| 500 à 1 000 m² | 1/200 | A4 ou A3 |
| 1 000 à 2 500 m² | 1/200 ou 1/500 | A3 |
| Plus de 2 500 m² | 1/500 | A3 |
1/200 couvre la grande majorité des cas particuliers : maison sur terrain pavillonnaire de 600 à 1 200 m² rentre à cette échelle sur une feuille A4 ou A3.
La règle absolue : échelle graphique obligatoire
C'est un point que beaucoup ratent et qui mène à un refus systématique. Sur le plan, vous devez dessiner une barre graduée mesurable, pas seulement écrire "Échelle 1/200" dans un coin.
L'instructeur doit pouvoir poser sa règle sur la barre graduée et mesurer directement les distances entre les éléments du plan. Une mention "1/200" textuelle ne le permet pas si l'impression a été redimensionnée (réduction à 80 %, agrandissement A3 → A4 photocopié, etc.) : la barre graduée, elle, est toujours juste parce qu'elle est imprimée avec le plan.
À 1/200, une barre graduée de 5 cm sur le plan représente 10 mètres réels. À 1/100, 1 cm = 1 mètre. À 1/500, 1 cm = 5 mètres. Dessinez une barre droite avec des graduations tous les 5 mètres réels (ou tous les mètres pour les très petites parcelles), en indiquant les valeurs en mètres au-dessus.
Les 11 éléments obligatoires de l'article R.431-9
Voici la liste complète, dans l'ordre où l'instructeur les vérifie. Ratez-en un seul = dossier incomplet = demande de pièces complémentaires = délai d'instruction suspendu pendant que vous corrigez.
| # | Élément | Pourquoi la mairie le vérifie |
|---|---|---|
| 1 | Orientation Nord (flèche) | Croiser avec le plan de situation pour vérifier l'orientation du bâti |
| 2 | Échelle graphique (barre graduée) | Mesurer les distances directement sur le plan |
| 3 | Contour de la parcelle coté | Vérifier la surface du terrain par rapport au cadastre |
| 4 | Implantation du bâti coté par rapport aux limites parcellaires | Vérifier les distances minimum imposées par le PLU (recul voirie, retrait limites séparatives) |
| 5 | Plantations existantes et projetées | Identifier les arbres à conserver, les abattages, la végétation imposée par le PLU |
| 6 | Niveau du terrain en plusieurs points avant ET après travaux (cotes NGF) | Vérifier les modifications du profil terrain : croiser avec le plan en coupe |
| 7 | Construction cotée en 3 dimensions (emprise au sol, longueur, largeur, hauteur au faîtage) | Vérifier l'emprise au sol maximale du PLU et la hauteur maximale autorisée |
| 8 | Points de raccordement aux réseaux publics (eau, électricité, eaux usées, eaux pluviales) | Vérifier la faisabilité de la viabilisation |
| 9 | Acheminement des réseaux (tracé depuis la voie publique jusqu'au bâti) | Identifier les éventuelles servitudes ou difficultés techniques |
| 10 | Voies publiques limitrophes | Vérifier les distances de recul par rapport aux voies |
| 11 | Servitudes d'accès, de passage, de vue | Vérifier qu'aucun droit existant n'est entravé |
À cela s'ajoute, dans les cas où le PLU les impose : les stationnements (parking obligatoire selon les règles communales : typiquement 1 à 2 places par logement).
Les cotes NGF : la cause n°1 de refus
Le point n°6 (niveaux du terrain) est celui que les particuliers oublient le plus. Concrètement, l'instructeur veut voir des cotes en NGF (Nivellement Général de la France : système d'altitude national) à au moins 3 points de la parcelle, avant et après travaux.
Sans cotes NGF, l'instructeur ne peut pas vérifier :
- Si vous décaissez le terrain (et de combien).
- Si vous remblayez (et la hauteur du remblai).
- Si la hauteur au faîtage de votre construction respecte la hauteur maximale autorisée par le PLU (qui se mesure depuis le terrain naturel, pas depuis le terrain fini).
D'où vient le NGF ?
- Pour un projet simple en DP : approximation depuis la couche "RGE Alti" de Géoportail IGN (précision ±50 cm) : généralement acceptée.
- Pour un PC d'extension, garage attenant, surélévation : relevé topographique par un géomètre-expert (400 à 800 €) recommandé pour avoir une cote précise au centimètre.
Particulier seul ou dessinateur : la règle de décision
Beaucoup de particuliers paient un dessinateur 400-800 € pour un plan de masse qu'ils auraient pu faire seuls, et d'autres bricolent un plan incomplet qui se fait retoquer. Voici la règle nette.
| Votre projet | Vous pouvez le faire seul si… | Dessinateur recommandé si… |
|---|---|---|
| Modification de façade seule (sans création de surface) | Toujours | : |
| Clôture, mur, portail | Toujours (dessin coté soigneusement) | : |
| Abri de jardin / cabanon < 5 m² | Toujours | : |
| Piscine enterrée DP | Si vous êtes à l'aise avec le dessin coté et que vous avez une cote NGF approximative | Si terrain en pente ou contraintes PLU complexes |
| Extension de plain-pied DP (5 à 20 m²) | Si vous êtes à l'aise avec la cotation et les raccordements | Pour gagner du temps et zéro risque |
| Extension PC (au-delà de 20 m² hors zone U, 40 m² zone U) | Risqué : les cotes NGF + raccordements + servitudes sont denses | Dessinateur (300-600 €) ou Permis Clair |
| Garage attenant PC | Risqué : implantation à coter en 3D, raccordements | Recommandé |
| Surélévation PC | Très risqué : niveaux terrain + hauteurs à coter au cm | Quasi obligatoire |
| Tout projet > 150 m² SDP totale | : | Architecte obligatoire (R.431-2 ) |
| Tout dossier en personne morale (SCI, SARL) | : | Architecte obligatoire dès le 1er m² |
Ce que vous donne un dessinateur vs ce que vous donne Permis Clair
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DPC2 vs PCMI2 : ce qui change vraiment
La nomenclature 2025-2026 distingue deux codes pour la pièce "plan de masse", selon le régime :
| Régime | Cerfa | Code | Niveau d'exigence |
|---|---|---|---|
| Déclaration préalable maison individuelle | 16702*02 | DPC2 | Standard R.431-9 |
| Permis de construire maison individuelle | 13406*16 | PCMI2 | Standard R.431-9 + instruction plus regardante |
Le contenu obligatoire est identique entre DPC2 et PCMI2 : mêmes 11 éléments, mêmes échelles, mêmes cotes NGF. La différence est dans la rigueur d'instruction :
- En DPC2 (déclaration préalable), l'instructeur tolère une cote NGF approximative tirée de Géoportail. Les raccordements peuvent être indiqués sommairement.
- En PCMI2 (permis de construire), l'instructeur veut des cotes NGF précises (relevé topo recommandé), des raccordements détaillés avec diamètres, et l'emprise au sol exacte.
C'est logique : un PC concerne typiquement une construction plus lourde (extension > 20 m², garage attenant, surélévation, maison neuve) avec des enjeux d'urbanisme plus importants que pour une DP modification façade ou clôture.
Une réalité de terrain : le double libellé DP2 / DPC2
Beaucoup de mairies, guides de service urbanisme communaux et instructeurs utilisent encore l'ancienne nomenclature (DP1, DP2, DP3, PC1, PC2). Aucune importance : l'instructeur retrouvera votre plan quel que soit le libellé. Sur votre PDF, indiquez en haut : "Plan de masse : DPC2" (DP) ou "Plan de masse : PCMI2" (PC). C'est lisible et conforme.
Après le plan de masse, ce que la mairie attend dans votre dossier
Le plan de masse est la pièce centrale du dossier, mais pas la seule. Vous devez fournir :
- Le plan de situation : la pièce la plus simple (DPC1/PCMI1), gratuite via Géoportail.
- Le plan en coupe : il représente le profil du terrain (DPC3/PCMI3). Obligatoire pour tous les permis de construire ; obligatoire en DP uniquement si vous modifiez le profil du terrain (piscine enterrée, terrasse surélevée, mur de soutènement).
- Un Cerfa rempli, une notice descriptive, des photos du terrain, une insertion paysagère, et selon le projet, des plans de façade.
Selon votre projet, le détail des règles change :
- Extension de maison : le projet le plus fréquent qui demande les 3 plans + insertion paysagère.
- Permis de construire pour personne morale : SCI, SARL, B2B : architecte obligatoire dès le 1er m².
- Cerfa déclaration préalable : guide complet du formulaire 16702*02 et de toutes les pièces DPC1 à DPC8.
- Dessinateur en bâtiment : si vous préférez déléguer uniquement les plans.
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Questions fréquentes
Combien coûte un plan de masse fait par un dessinateur ?
Comptez 300 à 800 € selon la complexité du projet et le périmètre demandé : 300 € pour un plan simple sur terrain plat, 600 à 800 € pour une parcelle en pente avec raccordements détaillés. Si vous voulez le dossier d'urbanisme complet (plans + Cerfa + notice + insertion + dépôt), Permis Clair le monte pour 790 €.
Puis-je dessiner mon plan de masse à la main ou faut-il un logiciel ?
À la main est acceptable tant que c'est lisible, coté précisément, et que tous les 11 éléments R.431-9 figurent. Le crayon noir au papier millimétré avec règle et équerre suffit pour un projet simple (clôture, modification façade, abri jardin). Pour les projets plus complexes (extension, garage), un logiciel (Sweet Home 3D, ArchiFacile, AutoCAD) ou un dessinateur professionnel est recommandé.
Mon terrain est en pente, comment je trace les niveaux NGF ?
Trois options : utiliser la couche "RGE Alti" de Géoportail IGN pour avoir une altitude approximative à ±50 cm (suffisant pour une DP simple), demander un relevé topographique à un géomètre (400 à 800 €, précision au cm : recommandé pour PC), ou laisser Permis Clair gérer le dossier complet (le relevé topo est inclus dans la prestation 790 € pour les projets qui l'exigent).
Mes raccordements aux réseaux ne sont pas encore décidés (eau, électricité), je fais comment ?
Indiquez sur le plan la position prévue des raccordements depuis le point d'arrivée sur votre parcelle (compteur eau, coffret électrique) jusqu'au bâti, avec un tracé approximatif. La mairie n'attend pas un projet d'exécution mais une intention claire. Si les raccordements sont incertains, vous pouvez préciser dans la notice descriptive que les points exacts seront définis avec les concessionnaires (Veolia, Enedis) lors du chantier.
Faut-il un plan de masse séparé pour la phase existante et la phase projetée ?
Pour les DP simples (modification façade, clôture), un seul plan de masse "état projeté" suffit, à condition que les éléments existants y soient représentés en trait fin et les éléments créés en trait épais ou en couleur. Pour les PC où le projet modifie sensiblement le terrain (décaissement, remblai, surélévation), deux plans de masse sont recommandés : un "état existant" et un "état projeté" : la pratique des instructeurs s'accorde sur cette présentation.
Si je suis en copropriété, le plan de masse est-il différent ?
Le contenu R.431-9 reste identique, mais vous devez en plus fournir l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires si votre projet touche les parties communes (murs porteurs, façade extérieure, toiture commune). Sans cet accord, le maire peut refuser votre dossier même si le plan de masse est parfait. Permis Clair gère aussi les dossiers en copropriété, en coordination avec un architecte partenaire si le projet l'exige.
Mon plan de masse a été refusé pour "cotation insuffisante", qu'est-ce qui manque ?
C'est le motif de refus le plus fréquent. Il signifie généralement : pas assez de cotes par rapport aux limites séparatives (l'instructeur veut au moins une cote par côté de la construction vers chaque limite proche), pas assez de cotes verticales (hauteur au faîtage, hauteur à l'égout), ou cotes NGF manquantes. Reprenez chaque côté de votre construction et chaque face : pour chacun, une cote vers la limite la plus proche + la hauteur correspondante.
Je le relis pièce par pièce, liste des corrections, feu vert avant dépôt. 179 €, déduits si vous me confiez ensuite le dossier complet.