Difference DP / permis de construire 2026 : guide complet 10 typologies

La declaration prealable s'applique aux travaux 5-20 m² (40 m² en zone urbaine PLU) ; le permis de construire au-dela, ou si la SDP totale depasse 150 m² (R.421-9, R.421-14 Code urbanisme).

Pour trancher DP ou PC, quatre criteres : (1) surface creee — ≤ 5 m² aucune formalite, 5-20 m² declaration prealable (40 m² zone urbaine PLU), > 20 m² permis de construire ; (2) SDP totale post-travaux > 150 m² → PC + architecte obligatoire (R.431-2) ; (3) personne morale (SCI, SARL) → architecte des le 1er m² ; (4) typologie particuliere (piscine, cloture, ABF) — voir tableau ci-dessous. Depuis le 1er janvier 2026, les **Cerfa 16702\02 (DP MI) et 16703\02 (DP installations)** remplacent l'ancien 13703.

Avant d'aller plus loin. Si vous avez consulte un autre guide qui cite encore le Cerfa 13703, la nomenclature DP1-DP8 ou un recours gracieux de 2 mois, fermez-le : ces references sont obsoletes depuis le 1er janvier 2026 suite a la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement — dite loi Huwart. Ce guide est calibre sur les regles applicables aujourd'hui en France.

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Sommaire

• Tableau definitif : 10 typologies projet x DP/PC
• Cadre legal 2026 : loi Huwart, decret 2024-1023, decret 2026-117
• Seuils de surface : 5, 20, 40, 150 m² + zone PLU
• Architecte obligatoire : 150 m² SDP + personne morale
• Delais d'instruction : DP 1 mois vs PC 2-3 mois + recours
• Pieces a fournir : DPC1-DPC8 vs PCMI1-PCMI8
• Cout total : taxe amenagement 2026 (-4,1%) + architecte + service
• Que se passe-t-il si on se trompe ? (refus mairie, sursis, recours)
• Foire aux questions : 15 reponses citables
• Comment Permis Clair simplifie la decision DP ou PC

Tableau definitif : 10 typologies projet x DP/PC

Le tableau ci-dessous synthetise le regime applicable pour les 10 typologies de projet les plus frequentes en residentiel particulier, calibre sur la reglementation 2026 (post loi Huwart + decret 2024-1023 + decret 2026-117).

A retenir. Tout projet > 150 m² SDP totale apres travaux declenche le PC + l'architecte obligatoire (R.431-2), quelle que soit la typologie. Toute personne morale (SCI, SARL, agence immo) declenche l'architecte des le 1er m² construit. En secteur protege ABF (abords monument historique 500 m, site classe, secteur sauvegarde), les seuils peuvent etre abaisses et l'avis ABF est obligatoire.

Sources : service-public.gouv.fr F36777 — extension/surelevation + service-public.gouv.fr F17578 — DP + service-public.gouv.fr F1986 — PC.

Cadre legal 2026 : loi Huwart, decret 2024-1023, decret 2026-117

La distinction declaration prealable / permis de construire est codifiee aux articles L.421-1 a R.421-25 du Code de l'urbanisme. Trois textes ont profondement remanie ce cadre en 2024-2026.

Loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 (dite loi Huwart)

La loi Huwart 2025-1129 vise a fluidifier la production de logements en simplifiant les procedures d'urbanisme. Elle est publiee au JO du 27 novembre 2025 et applicable aux decisions emises a partir du 28 novembre 2025 (pour les recours) et aux dossiers deposes a partir du 1er janvier 2026 (pour les Cerfa).

Quatre changements structurants pour la difference DP / PC :

1. Nouveaux Cerfa : ancien 13703 (DP) refuse d'office depuis 2026-01-01, remplace par 16702\02 (DP maison individuelle) et 16703\02 (DP installations, divisions, clotures).
2. Recours gracieux raccourci : passe de 2 mois a 1 mois et ne proroge plus le delai contentieux (L.600-12-2 cree par la loi n° 2025-1129).
3. Presomption d'urgence pour refere suspension d'un refus DP/PC (L.600-3-1 cree par la loi n° 2025-1129).
4. Dematerialisation 100% obligatoire du depot dans toutes les communes via AD'AU, quelle que soit leur taille.

Sources avocats specialistes : Triqui & Associes — L.600-12-2 + Banque des Territoires — loi Huwart + Asten Avocats — analyse loi 2025-1129.

Decret n° 2024-1023 du 13 novembre 2024 (effet 1er decembre 2024)

Ce decret a refondu le champ des DP. Consequence majeure pour la difference DP / PC piscine : les piscines 10-100 m² sont codifiees a R.421-9 depuis le 1er decembre 2024 (et non plus a R.421-25, comme cite a tort par de nombreux guides en ligne).

Decret n° 2026-117 du 20 fevrier 2026

Ce decret dispense de formalite les pompes a chaleur (PAC) invisibles depuis la voie publique et les panneaux solaires <= 3 kWc. Il reduit le perimetre des projets soumis a PC ou DP — autre signe que la legislation 2026 s'oriente vers la simplification.

Article L.421-1 : le principe general

"Les constructions, meme ne comportant pas de fondations, doivent etre precedees de la delivrance d'un permis de construire." — L.421-1 du Code de l'urbanisme.

La declaration prealable est l'exception (dispense partielle), reservee aux projets a faible impact urbanisme. La dispense totale (R.421-2) est l'exception a l'exception (≤ 5 m² SDP, hauteur ≤ 12 m, hors secteur protege).

Seuils de surface : 5, 20, 40, 150 m² + zone PLU

Quatre seuils-cles tranchent la difference DP / PC en 2026. Le zonage PLU (Plan Local d'Urbanisme communal) modifie le seuil intermediaire 20 → 40 m² uniquement pour les extensions.

Arbre decisionnel canonique DP / PC 2026 — 8 etapes

ETAPE 1 — Quelle SDP creee mon projet ?
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|-- ≤ 5 m² (hauteur ≤ 12 m, hors secteur protege ABF)
|     +--> VERDICT 1 : AUCUNE FORMALITE (R.421-2)
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|-- 5 a 20 m² hors zone urbaine PLU
|     +--> VERDICT 2 : DECLARATION PREALABLE (Cerfa 16702*02, delai 1 mois)
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|-- 5 a 40 m² en zone urbaine PLU (extension d'une construction existante uniquement)
|     +--> VERDICT 2 : DECLARATION PREALABLE (Cerfa 16702*02, delai 1 mois)
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|-- > 20 m² hors zone urbaine PLU OU > 40 m² en zone urbaine PLU
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|     +-- ETAPE 2 — SDP totale post-travaux ≤ 150 m² ET particulier
|     |     +--> VERDICT 3 : PERMIS DE CONSTRUIRE (Cerfa 13406, delai 2 mois maison)
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|     +-- ETAPE 3 — SDP totale post-travaux > 150 m² OU personne morale
|           +--> VERDICT 4 : PERMIS DE CONSTRUIRE + ARCHITECTE OBLIGATOIRE (R.431-2)
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|-- ETAPE 4 — Modification d'aspect exterieur sans creation surface
|     Ravalement, percement, changement materiaux, menuiseries
|     +--> VERDICT 5 : DECLARATION PREALABLE (R.421-12, Cerfa 16702*02)
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|-- ETAPE 5 — Piscine non couverte
|     |
|     +-- Bassin < 10 m²    +--> VERDICT 1 : AUCUNE FORMALITE
|     +-- Bassin 10-100 m²  +--> VERDICT 2 : DP (R.421-9 post decret 2024-1023)
|     +-- Bassin > 100 m²   +--> VERDICT 3 : PC
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|-- ETAPE 6 — Piscine couverte (abri > 1,80 m)
|     +--> VERDICT 3 : PC SYSTEMATIQUE (quelle que soit la taille bassin)
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|-- ETAPE 7 — Cloture
|     +-- PLU local impose declaration  +--> VERDICT 2 : DP (R.421-23)
|     +-- PLU silencieux                +--> VERDICT 1 : AUCUNE FORMALITE
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|-- ETAPE 8 — Secteur protege ABF (abords MH 500 m, site classe, secteur sauvegarde)
      +--> AVIS ABF OBLIGATOIRE + delai instruction allonge (1-4 mois supplementaires)

Comment savoir si on est en zone urbaine PLU

La zone urbaine PLU (notee "U" dans le reglement) correspond aux secteurs deja construits ou desservis par les reseaux (eau, electricite, assainissement). Le seuil de 20 m² monte a 40 m² pour les extensions d'une construction existante en zone U.

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Cas particuliers

• Commune sans PLU : le seuil hors zone urbaine s'applique par defaut (20 m²).
• Zone naturelle (N) ou agricole (A) : restrictions specifiques, souvent plus strictes que le seuil generique.
• Secteur protege ABF : seuils potentiellement abaisses + avis Architecte des Batiments de France obligatoire.

Sources : service-public.gouv.fr F36777 + Legifrance R.421-9 + Legifrance R.421-14.

Architecte obligatoire : 150 m² SDP + personne morale

L'article R.431-2 du Code de l'urbanisme tranche deux cas distincts ou le recours a un architecte inscrit a l'Ordre est obligatoire.

Cas 1 — Particulier dont SDP totale post-travaux depasse 150 m²

Pour un proprietaire personne physique, l'architecte devient obligatoire des que la SDP totale apres travaux (existant + extension/construction nouvelle) depasse 150 m². Exemple concret : maison existante 130 m² + extension 40 m² = 170 m² post-travaux → architecte obligatoire pour le PC.

A noter : la SDP existante doit etre comptee (pas uniquement la surface creee). C'est l'erreur la plus frequente des proprietaires qui pensent rester sous le seuil.

Cas 2 — Personne morale (SCI, SARL, agence immo)

Pour une personne morale (Societe Civile Immobiliere, Societe a Responsabilite Limitee, agence immobiliere, promoteur), l'architecte est obligatoire des le 1er m² construit, quelle que soit la SDP totale. Pas de seuil 150 m² applicable.

Concretement, une SCI familiale qui fait construire un garage independant de 30 m² doit faire signer le PC par un architecte inscrit a l'Ordre des architectes.

Exceptions

• Exploitation agricole : seuil 800 m² SDP (vs 150 m²) pour les batiments agricoles.
• Dispense partielle : auto-construction de sa propre maison < 150 m² (personne physique uniquement).
• Travaux DP : jamais d'architecte obligatoire en DP par principe — sauf personne morale (qui declenche architecte des le 1er m², y compris en DP).

Delais d'instruction : DP 1 mois vs PC 2-3 mois + recours

Le delai d'instruction est l'autre difference operationnelle majeure entre DP et PC, codifiee a l'article R.423-23 du Code de l'urbanisme.

Cumul total de securisation (depot a purge complete des recours) :

• DP : ~3 mois (1 mois instruction + 2 mois recours tiers)
• PC maison : ~4 mois (2 mois instruction + 2 mois recours tiers)
• PC autre : ~5 mois (3 mois instruction + 2 mois recours tiers)

Loi Huwart : recours raccourci ET non prorogateur

C'est le changement le plus structurant de la loi Huwart pour la difference DP/PC. Avant 2025-11-28, le recours gracieux etait de 2 mois et prorogait le delai contentieux (donc proteger sa decision pouvait demander 4+ mois). Depuis 2025-11-28, le L.600-12-2 raccourcit a 1 mois et le gracieux ne proroge plus le contentieux.

L.600-12-2 cree par la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 — applicable aux decisions emises a partir du 28 novembre 2025. Sources : Triqui & Associes + Banque des Territoires.

Silence vaut acceptation

En DP comme en PC, le silence de la mairie a l'echeance vaut acceptation tacite (L.424-2). Demandez systematiquement un certificat de non-opposition ou un certificat de PC tacite a la mairie.

Pieces a fournir : DPC1-DPC8 vs PCMI1-PCMI8

Une autre difference operationnelle majeure entre DP et PC : le nombre de pieces a fournir. Depuis le 1er janvier 2026, la nomenclature DP1-DP8 a ete remplacee par DPC1-DPC8 (DPC = Declaration Prealable Cerfa). Un dossier qui mentionne encore "DP4 facades" est renvoye pour incompletude par la mairie.

Difference structurelle pieces DP vs PC

• DP : 3 pieces fondamentales (DPC1, DPC2, DPC6/DPC7) + DPC3, DPC4, DPC5 selon impact + DPC8 selon projet.
• PC : 8 pieces systematiques (PCMI1 a PCMI8) + attestation thermique RE2020 si construction neuve + etudes specifiques (acoustique, paysagere selon zone).

Voir nos guides dedies : plan de situation, plan de masse, plan de coupe.

Cerfa 2026 : 16702\02 ou 16703\02 ou 13406 ?

Source : service-public.gouv.fr R2028.

Cout total : taxe amenagement 2026 (-4,1%) + architecte + service

Le depot DP comme PC est gratuit en mairie. Mais les couts annexes sont structurellement plus eleves en PC. Pour la premiere fois depuis 2012, la taxe d'amenagement baisse en 2026 (-4,1%) — recul de l'indice du cout de la construction INSEE.

Exemple chiffre : extension 25 m² hors IDF, taux communal 3%, taux departemental 1,5%

Taxe amenagement = 25 m² × 892 EUR × (3% + 1,5%) = 1 003 EUR

L'extension 25 m² depasse le seuil 20 m² hors zone U PLU → PC obligatoire (Cerfa 13406). Avec un constructeur classique : honoraires architecte (si SDP totale post-travaux > 150 m²) = 8-15% du cout travaux, soit ~3 000 a 9 000 EUR sur un budget travaux 60 000 EUR. Total frais hors travaux : ~4 000 a 10 000 EUR.

Alternative Permis Clair : 790 EUR Standard si SDP totale ≤ 150 m², tunnel 1 490 EUR Premium si > 150 m² (architecte partenaire inclus). Notre garantie 'accepte ou rembourse' : si le dossier est refuse pour un motif que nous aurions pu anticiper, nous remboursons l'integralite des frais Permis Clair.

Comment Permis Clair previent ces pieges en amont. Notre analyse PLU IA gratuite Step 1 detecte la zone de revision PLU en cours sur votre commune avant depot, calcule la taxe amenagement 2026 a jour, identifie les motifs de refus mairie types (insertion, gabarit, recul, ABF, RE2020 si neuf). Si le contexte est defavorable, nous recommandons report ou modification projet AVANT depot — pas apres recepise.
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Voir notre guide complet prix permis de construire 2026.

Que se passe-t-il si on se trompe ? (refus mairie, sursis, recours)

La peur de se tromper entre DP et PC est le pain point #1 des proprietaires que nous accompagnons. Trois scenarios concrets — et la procedure pour chacun.

Scenario 1 — Vous avez depose une DP alors qu'un PC etait requis

Consequence : la mairie refuse le dossier pour incompletude (Cerfa errone) ou oppose une decision negative car le projet excede les seuils DP. Aucun delai n'est gagne — au contraire, vous perdez 1-3 mois entre le depot DP refuse et le redepot PC complet.

Que faire :

1. Constituer un dossier PC complet (Cerfa 13406 + PCMI1 a PCMI8 + attestation RE2020 si neuf + architecte si > 150 m² SDP totale).
2. Redeposer via AD'AU — le delai instruction repart a zero (2 mois maison, 3 mois autre).
3. Si projet borderline 18-22 m² hors zone U PLU ou 38-42 m² en zone U PLU : deposer directement PC la prochaine fois pour gagner du temps.

Scenario 2 — Vous avez depose un PC alors qu'une DP suffisait

Consequence : aucun probleme legal, mais delai d'instruction allonge de 1 a 2 mois inutilement (PC = 2 mois MI / 3 mois autre vs DP = 1 mois). La mairie ne va pas requalifier d'office votre PC en DP — vous attendez 2-3 mois pour une autorisation que vous auriez obtenue en 1 mois.

Que faire : la prochaine fois, verifier l'arbre decisionnel ci-dessus + le PLU communal. Aucune action corrective necessaire sur le dossier en cours.

Scenario 3 — Sursis a statuer mairie (L.424-1)

La mairie peut surseoir a statuer sur une DP ou un PC si une revision PLU est en cours sur votre zone — duree maximum 2 ans (3 ans cumule si fondements differents). C'est la menace silencieuse que peu de proprietaires anticipent. Une fois le sursis decide, vous devez :

1. Attendre la fin du sursis (max 2 ans).
2. Confirmer votre demande dans les 2 mois suivant la fin du sursis.
3. La mairie a alors 2 mois pour decider.

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Scenario 4 — Refus explicite mairie : recours gracieux ou contentieux

En cas de refus DP ou PC, trois options codifiees par la loi Huwart 2025-1129 :

1. Recours gracieux mairie : 1 mois depuis 2025-11-28 (L.600-12-2) — souvent inefficace si motif solide. Ne proroge plus le contentieux.
2. Recours contentieux Tribunal Administratif : 2 mois depuis la notification du refus — procedure lourde 12-18 mois, expertise avocat specialiste urbanisme recommandee.
3. Modifier le projet pour respecter PLU OU basculer DP → PC avec dossier complet (recommande dans 80% des cas).

La presomption d'urgence introduite par L.600-3-1 (loi Huwart) facilite la saisine du juge des referes pour suspension du refus.

Notre garantie 'accepte ou rembourse' : si votre dossier est refuse pour un motif que nous aurions pu anticiper (zone PLU incorrecte, oubli RE2020, depassement seuil non identifie, Cerfa errone), nous remboursons l'integralite des frais Permis Clair : 790 EUR Standard ou 1 490 EUR Premium.

Foire aux questions : 15 reponses citables

Quelle est la difference entre declaration prealable et permis de construire ?

La DP s'applique aux petits travaux (surface creee 5-20 m² hors zone urbaine PLU, 5-40 m² en zone urbaine PLU). Le PC s'applique au-dela de ces seuils, OU si la surface de plancher totale depasse 150 m², OU si le demandeur est une personne morale (SCI, SARL). Delai d'instruction : 1 mois en DP, 2-3 mois en PC. Sources : Articles R.421-9 et R.421-14 du Code de l'urbanisme.

Quel seuil de surface declenche le permis de construire ?

Hors zone urbaine PLU : plus de 20 m² SDP creee. En zone urbaine PLU : plus de 40 m² SDP creee (extension uniquement). Quelle que soit la zone : plus de 150 m² SDP totale apres travaux (R.431-2, architecte obligatoire). Personne morale (SCI, SARL) : architecte obligatoire des le 1er m² construit.

Quel delai pour une declaration prealable ?

1 mois d'instruction par defaut (R.423-23 Code urbanisme). Porte a 2 mois en secteur sauvegarde, ABF, ou demande de pieces complementaires. Apres notification, 2 mois de recours tiers apres affichage panneau (L.600-1-1) = ~3 mois cumule du depot a securisation totale.

Quel delai pour un permis de construire ?

2 mois (R.423-23) pour maison individuelle, 3 mois pour autres constructions (collectif, mixte, ERP). Porte a 4 ou 5 mois en secteur sauvegarde, ABF, fouilles archeologiques. Avec recours tiers 2 mois = ~5 mois cumule depot a purge.

Quelles pieces fournir en DP vs PC ?

DP : Cerfa 16702\*02 (DP MI) ou 16703\*02 (DP installations) + DPC1 plan situation + DPC2 plan masse + DPC3 plan coupe (selon impact) + DPC4 facades + DPC6/DPC7 photos + DPC8 notice. PC : Cerfa 13406 + PCMI1 a PCMI8 complets + attestation RE2020 si construction neuve + etudes specifiques selon zone (acoustique, paysagere, ABF).

Peut-on passer d'une DP a un permis ?

Oui en cas de refus DP avec orientation mairie. Necessite redeposer un dossier PC complet (Cerfa 13406 + PCMI1 a PCMI8 + architecte si > 150 m² SDP totale) — le delai d'instruction recommence a zero (2 mois MI / 3 mois autre). Conseil : si projet borderline 18-22 m² hors zone U PLU ou 38-42 m² en zone U PLU, deposer directement PC pour gagner 1-3 mois.

Quel cout DP vs PC ?

Depot mairie : gratuit dans les deux cas. Cout reel = taxe amenagement (892 EUR/m² hors IDF en 2026, -4,1% baisse historique) + honoraires architecte si > 150 m² SDP totale (8-15% travaux) + redevance archeologie preventive (0,40 EUR/m²). Alternative Permis Clair : 790 EUR Standard (DP ou PC ≤ 150 m² particulier) / 1 490 EUR Premium (> 150 m² ou personne morale, architecte inclus).

Quelle responsabilite en cas d'erreur DP/PC ?

Si DP deposee a tort (projet etait soumis a PC) : refus mairie + necessite redeposer PC (perte 1-3 mois). Si PC depose alors que DP aurait suffi : aucun probleme legal mais delai 1-2 mois supplementaires inutile. Construire sans aucune autorisation : amende 1 200 a 6 000 EUR/m² illegalement construit + remise en etat possible (L.480-4).

DP refusee : que faire ?

Trois options post loi Huwart 2026 : (a) recours gracieux au maire dans 1 mois (L.600-12-2) — souvent inefficace, ne proroge plus le contentieux ; (b) recours contentieux Tribunal Administratif dans 2 mois (procedure 12-18 mois, avocat specialiste recommande) ; (c) modifier le projet pour respecter PLU OU basculer en PC avec dossier complet (recommande dans 80% des cas).

DP ou PC pour une extension de maison ?

Extension ≤ 20 m² hors zone urbaine PLU : DP. Extension 5-40 m² en zone urbaine PLU : DP. Extension > 20 m² hors zone urbaine OU > 40 m² en zone urbaine : PC. Extension > 150 m² SDP totale apres travaux : PC + architecte obligatoire (R.431-2). Voir notre guide complet extension maison.

DP ou PC pour un garage ?

Garage independant ≤ 20 m² hors zone urbaine : DP. Garage attenant : compte dans l'emprise totale (si > 150 m² SDP apres = PC + architecte). Garage > 20 m² ou > 40 m² selon zone : PC. Voir notre guide complet permis garage.

DP ou PC pour une piscine ?

Piscine 10-100 m² non couverte : DP (R.421-9 post decret 2024-1023). Piscine > 100 m² OU couverture > 1,80 m : PC. Piscine < 10 m² : aucune formalite (sauf secteur protege ABF). Voir notre guide complet piscine declaration prealable.

Architecte obligatoire pour DP ?

Non, jamais obligatoire en DP par principe (sauf si personne morale). Pour une personne morale (SCI, SARL, agence immo) : architecte obligatoire des le 1er m² construit, y compris en DP (R.431-2 Code de l'urbanisme).

Architecte obligatoire pour PC ?

Oui si SDP totale apres travaux > 150 m² (R.431-2). Oui systematique si personne morale (SCI, SARL, agence immo) des le 1er m². Optionnel sinon : auto-construction personne physique, dessinateur en batiment (35-60 EUR/h), ou service en ligne comme Permis Clair pour les dossiers ≤ 150 m².

Comment savoir si je suis en zone urbaine PLU ?

Consulter le PLU de votre commune sur Geoportail-urbanisme. Zone U = urbaine (densite construite, reseaux). Zone AU = a urbaniser. Zone A = agricole. Zone N = naturelle. Le seuil DP/PC change selon la zone : 20 m² hors zone U vs 40 m² en zone U pour les extensions (R.421-9, R.421-14).

Comment Permis Clair simplifie la decision DP ou PC

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• Le regime obligatoire (DP / PC / aucune formalite) selon la surface creee + SDP totale post-travaux
• La presence d'un secteur protege ABF (abords monument historique, site classe)
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Sur le sujet : Permis de construire extension maison · Declaration prealable piscine · Plan garage permis de construire · Declaration prealable de travaux 2026

Cet article est informatif et ne constitue pas un avis juridique. Les regles d'urbanisme varient selon votre commune et son Plan Local d'Urbanisme (PLU). Verifiez systematiquement aupres de votre mairie ou avec un professionnel qualifie (architecte DE-HMONP, juriste en droit de l'urbanisme) avant d'engager votre projet. Permis Clair propose une analyse PLU automatisee gratuite en Step 1 d'onboarding.